Affittare casa a Lucca per brevi periodi: tasse, regole e l’imposta di soggiorno
Articolo pubblicato a maggio 2026, aggiornato annualmente.
Lucca è una delle città d’arte italiane più visitate per dimensione: oltre un milione di presenze turistiche all’anno in un Comune di 89.000 abitanti, con picchi forti tra giugno e settembre per il Lucca Summer Festival, a fine ottobre per Lucca Comics & Games, a metà settembre per la Luminara di Santa Croce. Per chi vive qui non è una novità — basta camminare in Via Fillungo a luglio per capirlo. Per chi possiede un appartamento dentro o fuori le Mura, è anche un’opportunità.
Sempre più lucchesi che hanno ereditato una casa di famiglia, hanno una seconda abitazione, o un appartamento accessorio in qualche frazione, stanno valutando di affittare per brevi periodi nei momenti di maggior afflusso. Il calcolo è semplice: tre weekend di Lucca Comics ben venduti coprono l’IMU annuale; un mese a luglio durante il Summer Festival contribuisce a ristrutturazioni o spese di gestione.
Ma da dove si comincia? Quali sono le regole? E soprattutto, quanto costa davvero in tasse?
In questo articolo riassumo i punti essenziali per un proprietario lucchese che parte da zero. Per i dettagli operativi sulle singole procedure rimando ad approfondimenti specifici.
Quattro adempimenti da conoscere prima di pubblicare un annuncio
Prima ancora di scattare le foto e pubblicare su Airbnb, ci sono quattro cose che devi avere in regola.
1. Comunicazione regionale e CIS Toscana. La Regione Toscana richiede che ogni nuova locazione turistica venga comunicata tramite il portale Open Toscana / Ross1000. A seguito della comunicazione, ti viene assegnato un CIS (Codice Univoco Identificativo), che equivale ai CIR delle altre Regioni. Ti serve sia per il passaggio successivo, sia per l’eventuale pubblicazione su portali (Airbnb, Booking).
2. CIN nazionale. Dal 2025, ogni casa destinata a locazione turistica in Italia deve avere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), rilasciato dal Ministero del Turismo tramite la piattaforma BDSR. A Lucca il percorso è: prima il CIS regionale (Open Toscana), poi il CIN nazionale (BDSR), che si ottiene online con SPID o CIE. Il CIN deve essere esposto all’esterno dell’edificio e indicato in tutti gli annunci online. Senza CIN, le sanzioni partono da 800 euro e Airbnb rimuove gli annunci.
3. Iscrizione al Comune di Lucca per l’imposta di soggiorno. Questo è il passaggio specifico che riguarda il Comune di Lucca: ne parliamo nel dettaglio sotto.
4. Comunicazione Alloggiati Web alla Polizia di Stato. Per ogni ospite che dorme nel tuo appartamento (anche una sola notte), devi comunicarne i dati al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, entro 24 ore dall’arrivo. Le credenziali si ottengono in Questura una sola volta, poi tutto è online.
Tassazione: il regime per i piccoli proprietari
Se affitti uno o due immobili in modalità turistica e non offri servizi alberghieri (colazione, pulizie giornaliere durante il soggiorno), sei un locatore non imprenditoriale. Non ti serve P.IVA, non ti iscrivi alla Camera di Commercio. Puoi optare per la cedolare secca, che dal 2026 prevede:
- 21% sull’imposta su un primo immobile
- 26% sull’imposta su un eventuale secondo immobile
- dal terzo immobile: scatta l’obbligo di P.IVA e regime imprenditoriale
Quindi se hai una sola casa a Lucca da mettere a reddito, paghi il 21% di cedolare sui canoni percepiti. Niente IRPEF, niente addizionali, niente imposta di registro o di bollo. Devi solo dichiararla nel modello 730 o Redditi PF entro le scadenze ordinarie di dichiarazione dei redditi.
Una novità del 2026 da non perdere: dal 730/2026 è obbligatorio indicare il CIN nella dichiarazione. Senza CIN, la dichiarazione viene scartata telematicamente. Quindi: prima il CIN, poi tutto il resto.
L’imposta di soggiorno a Lucca: come funziona oggi
Veniamo alla parte specifica del Comune di Lucca, perché è qui che le regole locali fanno la differenza rispetto ad altre città italiane.
A Lucca l’imposta di soggiorno è di 3,50 euro a notte a persona per case e appartamenti a uso turistico (e per la maggior parte delle altre tipologie ricettive non lussuose). Si applica solo nel periodo 1° aprile – 31 dicembre: nei primi tre mesi dell’anno, l’imposta non è dovuta. È una scelta che riflette la stagionalità turistica reale di Lucca: gennaio-marzo sono mesi tranquilli, le presenze esplodono dalla primavera.
Una particolarità importante che distingue Lucca da Roma o Firenze: l’imposta si applica solo per i primi 3 pernottamenti consecutivi. Dalla quarta notte in poi, non addebiti più nulla all’ospite. Questa regola favorisce chi affitta a soggiorni più lunghi (smart worker, festival residenziali, vacanze di una settimana o due).
Esempio pratico: una coppia che soggiorna 5 notti durante il Summer Festival paga 2 × 3,50 × 3 = 21 euro totali, non 35.
I bambini fino al compimento del 14° anno sono esenti, così come persone con disabilità non autosufficienti, accompagnatori di pazienti in cura presso strutture sanitarie locali, forze dell’ordine in servizio.
Buona notizia per chi affitta principalmente via Airbnb: il Comune di Lucca ha un accordo formale con la piattaforma. Airbnb addebita automaticamente l’imposta in fase di prenotazione, la trattiene e la versa direttamente al Comune. Per chi gestisce solo via Airbnb, l’imposta diventa quasi trasparente. Per chi è multi-canale (Airbnb + Booking + sito proprio), invece, su Booking e sui propri canali la gestione resta a tuo carico: comunicazioni trimestrali al Comune e versamento tramite PagoPA.
L’iscrizione al portale comunale dell’imposta di soggiorno (lucca.imposta-di-soggiorno.it) si fa contattando l’Ufficio dedicato in Via Bigongiari 41, frazione Sant’Anna — email ids@comune.lucca.it, telefono 0583 442496. Tempi di attivazione: 5-10 giorni lavorativi in bassa stagione, 2-3 settimane in primavera-estate quando l’ufficio è più sotto pressione.
Per la procedura completa di registrazione, le scadenze trimestrali, le sanzioni, gli esempi numerici dettagliati e la gestione operativa con software gestionali, ho preparato una guida dettagliata specifica per host che affittano a Lucca: Imposta di soggiorno Lucca 2026: la guida completa per chi affitta casa. La trovi sul portale Affittitranquilli, dove approfondisco tutti gli adempimenti per piccoli proprietari di case.
Quando conviene davvero affittare e quando no
Una considerazione realistica, non commerciale.
Conviene se:
- Hai una casa nel centro storico dentro le Mura o nelle prime corone (Borgo Giannotti, San Concordio centro): la richiesta è altissima, le tariffe medie sono buone
- Hai disponibilità ad affittare durante Lucca Comics: in 5-7 giorni puoi incassare quanto in due mesi normali
- Hai una casa vicino al PalaTagliate o al Mediavalle Sud (zona Lucca Summer Festival): grande richiesta a luglio
- Sei disposto a fare soggiorni medi (3-7 notti) di tipo familiare/culturale: meno stress di gestione del turn-over rapido
- Hai una buona conoscenza della città e puoi offrire suggerimenti agli ospiti che differenziano la tua casa da un appartamento generico
Non conviene (o conviene meno) se:
- Hai una casa in frazione lontana poco servita dai mezzi pubblici verso il centro
- L’immobile ha lavori importanti da fare prima di renderlo presentabile (l’investimento iniziale può superare i guadagni del primo anno)
- Pensi di affittare solo nei mesi morti (gennaio-febbraio): ci sono pochi turisti e la concorrenza è dura
- Non hai tempo o voglia di gestire ospiti, messaggi, pulizie, turn-over (in quel caso valuta un property manager o non affittare proprio)
Calendario tipo dell’host occasionale lucchese
Per dare un’idea pratica, ecco come si distribuisce un anno tipico per chi affitta a Lucca:
| Periodo | Domanda turistica | Strategia consigliata |
|---|---|---|
| Gennaio-marzo | Bassa | Manutenzione, ristrutturazioni, no imposta soggiorno |
| Aprile-maggio | Media (turismo culturale) | Soggiorni 3-7 notti, ottimo periodo |
| Giugno | Alta (Summer Festival prima parte) | Tariffe alte, prenotazioni con anticipo |
| Luglio-agosto | Altissima | Picco assoluto, tariffe massime |
| Settembre | Alta (Settembre Lucchese, Luminara) | Continuità di richieste |
| Ottobre fine | Picco estremo (Comics) | Prenotazioni con 6-9 mesi anticipo, tariffe x3 |
| Novembre | Media-bassa | Ritorno alla normalità |
| Dicembre | Media (Mercato Natale) | Focus su weekend e festività |
Cosa fare adesso, in pratica
Se questo è il tuo primo anno e ti chiedi da dove iniziare:
- Scegli tra fai-da-te o property manager. Affittare richiede tempo: messaggi agli ospiti, accoglienza, pulizie, gestione amministrativa. Se non hai il tempo, esistono property manager locali a Lucca (Lucca Holidays, Tuscan Charme, Lucca Easy) che gestiscono tutto al 15-25% di commissione.
- Se vai in proprio, procedi nell’ordine: comunicazione regionale → CIN → iscrizione Comune → credenziali Alloggiati Web → fotografie → annuncio su 1-2 portali.
- Imposta SPID se non lo hai: ti serve per tutto, dal Ministero del Turismo al portale del Comune.
- Tieni un registro accurato delle prenotazioni, ospiti, pagamenti, ricevute imposta di soggiorno: in caso di controllo del Comune o dell’Agenzia delle Entrate ti salverà.
- Pianifica la fiscalità: parla con un commercialista all’inizio del primo anno per impostare correttamente la cedolare secca e capire le scadenze del 730.
Se vuoi una guida più dettagliata sui singoli passaggi — soprattutto sull’imposta di soggiorno, che è la parte che più frequentemente confonde chi è alle prime esperienze — il portale Affittitranquilli raccoglie guide pratiche per piccoli proprietari di case. La pagina specifica per Lucca è disponibile qui, con esempi numerici, scadenze, e tutte le particolarità della procedura tramite portale comunale e PagoPA.
Le informazioni in questo articolo sono aggiornate a maggio 2026 e si basano sui regolamenti del Comune di Lucca e sulla normativa nazionale in vigore. Le tariffe, le scadenze e i regolamenti possono cambiare. Verifica sempre sul sito ufficiale del Comune di Lucca (comune.lucca.it) e su agenziaentrate.gov.it per la situazione aggiornata.
